전세계약 중도해지 보증금 반환 기준과 중개수수료 부담

전세 계약이 아직 남았는데 갑자기 이사를 가야 한다면 제일 먼저 드는 걱정이 이거죠. “보증금은 언제 받을 수 있지? 복비는 내가 내야 하나?” 삼춘이 결론부터 말씀드릴게요.

전세계약 중도해지 보증금 반환 시점은 지금 계약이 처음 맺은 계약인지, 갱신된 계약인지에 따라 완전히 달라져요. 처음 계약 기간 중이라면 집주인이 동의해야 하고, 갱신된 계약이라면 해지를 통보하고 3개월 뒤에 계약이 끝나요.

전세계약 중도해지 보증금 반환, 내 계약은 어디에 해당할까

먼저 내 계약 상태부터 확인해야 해요. 아래 표에서 내 경우를 찾아보세요.

처음 계약 기간 중에 나가야 한다면

이 경우엔 세입자 마음대로 계약을 끝낼 수 없어요. 집주인은 만기까지 계약을 유지하자고 할 수 있고, 보증금도 만기에 돌려주면 되거든요.

그래서 현실에서는 대부분 이렇게 풀어요. 세입자가 새 세입자를 구하고, 집주인은 새 세입자의 보증금으로 기존 보증금을 돌려주는 거죠. 이때 꼭 챙길 건 “새 계약 잔금일에 내 보증금을 돌려준다”는 내용을 문자나 합의서로 남기는 것이에요. 말로만 하면 나중에 날짜가 밀려도 할 말이 없어요.

묵시적 갱신 상태라면

세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나요(주택임대차보호법 제6조의2). 계약 기간이 끝났는데 서로 아무 말 없이 계속 살고 있다면 묵시적 갱신 상태예요.

날짜로 보면 이래요. 3월 10일에 집주인이 해지 문자를 확인했다면 6월 10일에 계약이 끝나고, 그날 보증금을 달라고 할 수 있어요. 그 3개월 동안은 월세나 관리비처럼 원래 내던 비용은 계속 내야 해요.

계약갱신요구권으로 갱신했다면

묵시적 갱신과 똑같아요. 세입자가 갱신요구권을 써서 2년을 연장한 뒤라도, 언제든 해지를 통보할 수 있고 3개월 뒤에 계약이 끝나요(주택임대차보호법 제6조의3).

갱신요구권을 어떻게 쓰는지, 묵시적 갱신과 뭐가 다른지는 계약갱신청구권 행사 방법과 거절 사유, 묵시적 갱신 차이 정리에서 따로 정리해 뒀어요.

복비(중개수수료)는 누가 내나요?

법으로는 새 계약의 당사자인 집주인과 새 세입자가 각자 내는 게 원칙이에요. 나가는 세입자가 내야 한다는 법 조항은 없어요. 다만 실제로는 상황에 따라 이렇게 갈려요.

복비를 내기로 했다면 “복비는 세입자 부담”이라고만 적지 마세요. 얼마까지, 누구에게, 언제 내는지를 구체적으로 적어 두는 게 안전해요. 금액 상한을 안 정해 두면 나중에 생각보다 큰 금액을 요구받을 수 있어요.

해지 통보부터 보증금 받기까지 5단계

말로만 통보하지 말고 아래 순서대로 기록을 남기면서 진행하세요.

1. 계약서 확인: 계약 기간, 갱신 여부, 중도해지·복비 특약을 먼저 봐요.
2. 해지 의사 전달: 문자, 카카오톡, 내용증명 중 기록이 남는 방법으로 해지 의사와 이사 희망일을 보내요.
3. 도달일 증거 보관: 집주인이 언제 확인했는지 알 수 있는 화면을 캡처해 둬요. 3개월은 이 날부터 세거든요.
4. 정산 조건 합의: 보증금, 밀린 관리비, 수리비, 복비, 반환 날짜를 문서로 정해요.
5. 보증금과 열쇠는 같은 날: 보증금을 받는 날 열쇠를 넘기고 전출해요.

보증금을 못 받았는데 이사해야 한다면: 임차권등기명령

계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 나는 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령이라는 제도를 쓸 수 있어요. 법원의 명령으로 임차권을 등기부에 올려 두는 제도예요. 이미 갖춘 대항력과 우선변제권이 이사 후에도 사라지지 않도록 지켜 줘요.

• 신청 시점: 임대차가 끝난 뒤, 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있어요. 처음 계약 기간 중이라면 만기가 지나야 하고, 갱신된 계약이라면 해지 통보 후 3개월이 지나 계약이 끝난 뒤예요.
• 신청 장소: 집이 있는 곳을 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원이에요.
• 준비 서류: 신청서와 함께 임대인 소유 등기사항증명서, 임대차계약서, 대항력과 우선변제권을 소명하는 서류(전입신고, 확정일자 등)를 내요.
• 비용: 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있어요.

한 가지는 꼭 알아 두세요. 임차권등기는 보증금을 돌려받게 해 주는 제도가 아니라, 이사 후에도 내 권리를 지켜 주는 제도예요. 돈을 실제로 받으려면 내용증명, 지급명령, 보증금반환소송 같은 절차가 따로 필요해요. 등기가 끝났는지는 등기사항증명서로 직접 확인한 뒤에 이사하는 게 안전해요. 자세한 신청 방법은 찾기쉬운생활법령정보의 임차권등기명령 신청 안내에서 볼 수 있어요.

절차 전반은 전세계약 중도해지 시 전세금 반환 절차도 참고할 수 있어요. 이 글은 변호사의 해설이라 복비 부분은 위 표와 관점이 다를 수 있으니, 계약 상황에 맞게 비교해서 보세요.

자주 묻는 질문

새 세입자를 구하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

바로 받는 건 아니에요. 새 세입자가 잔금을 치르는 날에 받는 게 보통이에요. 그래서 새 계약의 잔금일과 내 보증금 반환일을 같은 날로 맞춰서 문서로 남겨야 해요.

집주인이 복비 전액을 내라고 하면 꼭 내야 하나요?

계약 상태에 따라 달라요. 처음 계약 기간 중이라면 집주인 동의를 얻는 조건이라 거절하기 어렵지만, 갱신된 계약을 3개월 통보로 끝내는 경우라면 낼 의무가 없다고 보는 게 일반적이에요. 이미 내기로 합의했다면 그 합의가 우선이에요.

3개월이 지났는데도 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

내용증명으로 기한을 정해 반환을 요구하고, 그래도 안 되면 지급명령이나 보증금반환소송을 진행해요. 이사를 가야 한다면 위에서 설명한 임차권등기명령부터 신청하세요. 해지 통보 내역과 도달일 증거가 있어야 하니 처음부터 기록을 남기는 게 중요해요.

해지 통보는 전화로 해도 되나요?

효력은 있지만 권하지 않아요. 3개월은 통보가 도달한 날부터 세는데, 전화는 그 날짜를 증명하기 어려워요. 문자나 카카오톡처럼 기록이 남는 방법으로 다시 한번 보내 두세요.

마무리: 내 계약 상태부터 확인하세요

전세계약 중도해지 보증금 반환은 결국 한 가지 질문에서 시작해요. “지금 내 계약은 처음 계약인가, 갱신된 계약인가?” 처음 계약이면 집주인과의 합의가 전부이고, 갱신된 계약이면 통보 후 3개월이 기준이에요.

그리고 어떤 경우든 기록을 남기세요. 통보한 날, 합의한 내용, 복비 금액, 보증금 받는 날. 이 네 가지만 문서로 남겨 두면 대부분의 분쟁은 생기기 전에 막을 수 있어요.

※ 작성 기준일: 2026년 10월. 이 글은 주택임대차보호법과 법원 안내를 바탕으로 정리했으며, 법이나 제도가 바뀌면 업데이트합니다. 실제 분쟁은 계약서와 상황에 따라 달라질 수 있으니 전문가 상담을 권해요.